Depuis 2015, la Loi Pinel a permis la relance des investissements immobiliers locatifs. Elle contribue aussi au rééquilibrage du rapport entre la demande et l’offre de logement.
C’est ce qui explique principalement sa reconduction jusqu’au 31 décembre 2022.
Cependant, des changements sont prévus pour ce dispositif de défiscalisation pour l’année 2021.
Pour rappel, cette loi fiscale propose différentes réductions d’impôts aux investisseurs. En contrepartie, ils doivent respecter plusieurs conditions. Il s’agit d’un plafond de loyer à respecter et d’un engagement à louer leurs biens sur une durée minimale déterminée.
Des modifications dans ces termes ont néanmoins été adoptées suite à la publication de la loi de finances 2021.
Les ajustements portent sur les taux de réduction d’impôt obtenus par les investisseurs. De plus, contrairement aux années précédentes, il ne sera plus possible d’investir sur les maisons individuelles. Le dispositif Pinel concernera exclusivement les appartements. Les détails dans cet article.
La défiscalisation avec la loi Pinel en 2021
Investir dans la pierre permet de profiter de plusieurs solutions de défiscalisation. Il est possible pour les propriétaires de logements acquis de profiter d’une réduction d’impôt Pinel. Il s’agit d’un impôt sur le revenu octroyé aux achats effectués entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
Le dispositif de défiscalisation Pinel, portant le nom de la ministre du Logement en fonction de 2014 à 2016, concerne les biens immobiliers neufs ainsi que les biens immobiliers réhabilités. Ces logements à usage de location sont implantés dans une zone où l’offre et la demande sont inégalitaires. Ils disposent aussi d’un niveau de performance énergétique préalablement défini.
Depuis son entrée en vigueur, la Loi Pinel fait régulièrement l’objet de rectifications. Cela concerne notamment les taux de réduction d’impôt proposés par ce dispositif d’investissement locatif pour 2021. En effet, les investisseurs pourront profiter d’une réduction d’imposition de 12, 18 ou 21 % du prix de leurs biens sur 6, 9 ou 12 ans.
Quant à l’assiette de calcul de la réduction maximale, elle s’élève à 300 000 euros avec un prix au m² maximum de 5 500 euros. Cela permet une réduction d’imposition cumulée ne dépassant pas les 63 000 euros sur une période de 12 ans.
Les investisseurs doivent cependant être éligibles au dispositif et remplir différentes conditions pour bénéficier de ces avantages fiscaux. Par exemple, le bien immobilier locatif doit être implanté dans une zone à forte tension locative et éligible Pinel. Cela comprend les zones :
- A bis : Paris et 76 communes de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise, du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine et des Yvelines ;
- A : l’agglomération de l’Île-de-France, la partie française de l’agglomération genevoise, la Côte d’Azur, Lyon, Montpellier, Marseille, Lille et les communes avec des prix de logements et loyers élevés ;
- B1: la grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo, Cluses, Chambéry, Bordeaux, les départements d’outre-mer et les agglomérations faisant plus de 250 000 habitants ;
- Les communes ayant bénéficié d’un agrément préfectoral.
En ce qui concerne les autres obligations :
- Les propriétaires des logements locatifs doivent les louer de façon continue durant 6, 9 ou 12 ans ;
- Ces logements serviront de résidence principale aux locataires et devront atteindre un niveau de performance énergétique globale suffisant ;
- Un engagement de location est effectué par les contribuables dans le respect d’un plafonnement de loyers et de ressources.
Remarque : l’engagement de location que vous réalisez dans le cadre d’un investissement locatif doit être déclaré durant la première déclaration de revenus fonciers. La réduction d’impôt Pinel obtenue sera répartie équitablement sur la période de l’engagement.
Cependant, en cas de non-respect de cette durée, l’avantage fiscal pourra être remis en cause. Il faudra alors restituer les économies d’impositions réalisées. Ce sera le cas même si les investisseurs sont éligibles au dispositif.
La loi Pinel réservée aux appartements
Depuis le 1er septembre 2014, l’investissement Pinel concerne aussi bien les maisons individuelles que les appartements et les logements en copropriété. Ce ne sera plus le cas avec la publication de la loi des finances 2021. En effet, à partir du 1er janvier 2021, seules les habitations implantées dans les immeubles d’appartement pourront profiter de cette solution de défiscalisation.
Cette suppression de l’éligibilité à l’avantage fiscal de la Loi Pinel pour les maisons individuelles peut être pénalisante pour différents investisseurs. Il s’agit notamment de ceux dont le projet d’investissement locatif repose sur la construction d’une maison individuelle sur leurs terrains propres. En revanche, cela ne concerne pas les investisseurs ayant opté pour des projets d’investissement clé en main.
Initié par le ministre du Logement, cette rectification a été effectuée en vue de recentrer le dispositif. Ainsi, si vous souhaitez encore profiter des avantages procurés par le dispositif de défiscalisation Pinel, vous devez déposer votre demande de permis de construire avant le 1er janvier 2021. Passé ce délai, il ne sera plus possible de faire construire votre maison individuelle avec l’investissement Pinel.
Néanmoins, investir dans un appartement en loi Pinel reste une alternative rentable. En effet, cela permet d’accéder à des biens locatifs situés dans des zones à forte demande de location. C’est notamment le cas dans la petite et la grande couronne de Paris où l’offre est relativement basse par rapport à la demande. Les logements acquis en loi Pinel tels qu’un appartement peuvent ainsi constituer une garantie de location rapide et régulière.
Il existe également plusieurs villes éligibles pour le dispositif d’investissement Pinel et où l’acquisition d’un appartement peut être intéressante. C’est notamment le cas de Toulouse et de Rennes. Acheter des logements neufs dans ces localités constitue un investissement rentable et la garantie de trouver facilement des locataires. Différents programmes de logements neufs et programmes en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) sont aussi proposés par les promoteurs dans les villes telles que Bordeaux.
Les plafonds de la loi Pinel en 2021
Comme pour la défiscalisation, la location en loi Pinel nécessite plusieurs obligations de la part du contribuable et du locataire. Ces conditions concernent le respect du plafond des loyers et des plafonds de ressource préalablement fixés et mis à jour en 2021. Ces plafonds sont définis selon la composition du foyer fiscal et la zone géographique de localisation des biens immobiliers locatifs.
Petite précision : l’investisseur doit acheter un bien situé dans un immeuble à compter du 1er janvier 2021. Cela peut se faire via des programmes neufs comme les programmes de Vente en l’État Futur d’Achèvement éligibles Pinel. Il devra également dénicher des locataires pour le bien acquis dans un délai de 12 mois. Pour ce qui est du locataire, ses revenus ne doivent pas excéder les plafonds fixés.
Les plafonds de loyer
Outre son utilité dans la promotion des projets de logements neufs, l’investissement Pinel constitue également un dispositif social. Son objectif consiste à permettre aux foyers modestes de trouver facilement des logements adaptés à leurs capacités financières. C’est pourquoi la Loi Pinel préconise différents plafonds de loyers.
Ces plafonds de loyer diffèrent d’une zone éligible à la location en Loi Pinel à une autre. Par exemple, pour les biens situés en zone A bis, le loyer maximal avoisine les 17,43 euros/m². En zone A, il s’élève à 12,95 euros/m², tandis qu’il atteint les 10,44 euros/m² en zone B1. Le plafond de loyer en Nouvelle-Calédonie et en Polynésie est fixé à 12,81 euros/m², contre 10,48 euros/m² à Saint-Pierre-et-Miquelon et Saint-Martin.
Les plafonds de ressource du locataire
Lors d’une location en Loi Pinel, les ressources des locataires sont aussi prises en compte durant la mise en place d’un bail. Elles font référence aux revenus fiscaux de référence à l’année N-2 et figurant dans leurs déclarations d’impôt. Les plafonds ne concernent donc pas les revenus nets ni les revenus obtenus durant l’année en cours et seront plafonnés selon les textes concernant la location Pinel.
Comme pour les plafonds de loyer, les plafonds de ressources ont aussi fait l’objet de différentes mises à jour pour 2021. Ainsi, pour les baux renouvelés ou réalisés à partir de cette année, les ressources des locataires seront plafonnées à :
- 38 465 euros (Zone A bis), 38 465 euros (Zone A) et 31 352 euros (Zone B1) pour les personnes seules ;
- 57 489 euros (Zone A bis), 57 489 euros (Zone A) et 41 868 euros (Zone B1) pour les couples ;
- 75 361 euros (Zone A bis), 69 105 euros (Zone A) et 50 349 euros (Zone B1) pour les personnes seules ou les couples avec un enfant ;
- 89 976 euros (Zone A bis), 82 776 euros (Zone A) et 60 783 euros (Zone B1) pour les personnes seules ou les couples avec deux enfants ;
- 107 053 euros (Zone A bis), 97 991 euros (Zone A) et 71 504 euros (Zone B1) pour les personnes seules ou les couples avec trois enfants ;
- 120 463 euros (Zone A bis), 110 271 euros (Zone A) et 80 584 euros (Zone B1) pour les personnes seules ou les couples avec quatre enfants.
Pour les personnes à charge supplémentaires, il faudra compter un ajout de 13 421 euros (Zone A bis), 12 286 euros (Zone A) et 8 990 euros (Zone B1). Il est à noter qu’il est possible pour un propriétaire de bien en location Pinel de louer son bien à un descendant ou à un ascendant. Bien entendu, celui-ci ne doit pas être répertorié dans le même foyer fiscal.