Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Cette loi a remplacé la loi Duflot depuis le 01 septembre 2014. Avec des mesures plus avantageuses que le précédent dispositif, la loi Pinel 2017 vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63000€, ceci sur 12 ans.

La défiscalisation Pinel permet de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d’un bien locatif immobilier. Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif Duflot qui s’appliquait aux logements acquis jusqu’au 31 août 2014.

La loi Pinel permet une réduction d’impôt de 21 % du prix de revient du logement.
Cette réduction d’impôt s’étale sur 12 ans de manière parfaitement linéaire.

Exemple : si vous investissez une somme de 200 000 € pour acquérir un appartement dans une des zones géographiques où la Loi Pinel s’applique, la réduction s’élève à 42 000 € sur 12 ans, soit 3 500 €/an.

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Qui est concerné par la loi Pinel ?

Cet avantage fiscal Pinel concerne les contribuables qui résident en France et qui souhaitent investir dans un logement neuf au sein de l’hexagone. Ces biens immobiliers sont destinés à la location non-meublée, en résidence principale et dans certaines zones définies par la Loi.

Cela dans le but de soutenir l’investissement des particuliers dans ce type de biens immobiliers afin de maintenir la production de logements neufs. L’objectif principal de la loi Pinel est de construire des immeubles d’habitation dans des zones géographiques dites « tendues ».

Dans ces zones, où se concentre beaucoup de monde, la demande est forte. L’investisseur, lui, bénéficie d’une garantie dommages-ouvrage d’une durée de 10 ans, l’abstenant de tous travaux de réparation (ou d’entretien) pendant cette période.

L’immobilier neuf permet d’éviter à l’investisseur de payer des droits de mutation.

En réalité, la Loi Pinel représente une opportunité de devenir rapidement propriétaire d’un bien immobilier.

Cependant, ce nouveau dispositif qui présente beaucoup d’avantages reste soumis à conditions.

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Les avantages du dispositif Pinel

Le principal avantage que vous procure la Loi Pinel, c’est de défiscaliser 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. En effet, cela peut vous permettre de réaliser une économie d’impôts qui peut aller jusqu’à 63 000 euros.

De plus, le dispositif de la Loi Pinel permet de ne régler que 20% du bien, le reste étant soldé par les loyers du locataire à hauteur de 60% et le reliquat par 20% de l’Etat (via la réduction d’impôts).

Cette réduction d’impôts varie selon le montant de l’investissement et la durée de location. Le dispositif est plafonné à 2 acquisitions maximum par an ainsi que 300 000€ d’investissements et 5500 euros du m2 et par foyer fiscal.

Les biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel et achetés à partir du 1er janvier 2015, peuvent être loués aux ascendant-descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants…). En effet, la location est modulable et le dispositif Pinel permet de louer, sous certaines conditions son bien immobilier à ses ascendants ou descendants. Il est donc possible, dans le même temps, de se bâtir un patrimoine et un complément de retraite, de réduire ses impôts, et de pouvoir aider sa famille à se loger.

Concrètement, dans le cadre de la Loi Pinel, il est accordé un abattement exceptionnel d’une somme de 100 000 € concernant les donations aux enfants et aux petits-enfants, et ce dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf jusqu’à fin 2017. Ne perdez pas de temps !

Bénéficier des avantages

Les bénéficiaires doivent répondre aux conditions d’éligibilité des locataires. Leurs revenus ne doivent pas dépasser un plafond Pinel défini, calculé en fonction du nombre d’occupants potentiels du logement et de la zone géographique d’implantation.

Par ailleurs, au terme de la période de défiscalisation, l’utilisation du bien est très souple puisqu’il est possible de louer, de le revendre ou de l’habiter.

L’avantage du prêt immobilier

Un autre avantage très intéressant : lorsque le financement du bien immobilier se fait avec un prêt immobilier assortie d’une assurance de décès et d’invalidité, les proches sont protégés et hériteront de votre bien, financé par l’assurance des loyers.

On observe aussi que la loi Pinel va donc plus loin que les anciens dispositifs Scellier ou Duflot qui permettait d’obtenir que 18% de réduction d’impôts et ne présentait pas cette souplesse de pouvoir louer le bien à ses proches.

On voit aussi que la Loi Pinel est un moyen direct de faire des économies d’impôts, de se constituer un patrimoine immobilier sans apport tout en préparant habillement sa retraite à venir.

Le cumul d’économies est-il possible avec la loi Pinel de 2017 ?

Taxe foncière

Bien entendu, la taxe foncière se déduit des revenus fonciers. Si la taxe des ordures ménagères est financée par le locataire, alors il faut la soustraire au montant à déduire. A savoir : la taxe est en parti exonérée les 2 premières années.

Loi Pinel et frais de gestion

Dans le cas ou le bien immobilier est géré par une agence ou un société immobilière, les sommes engagées à cet effet sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuel.

La Loi pinel et les emprunts d’intérêt

Dans le cas ou le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt contracté à la banque, les intérêts d’emprunt payés sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.

Pour le « même bien immobilier », sachez qu’il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Pinel avec les lois Scellier, Loi Bouvard, Loi Outremer, Loi Malraux, ect…

En revanche, la réduction Pinel est cumulable avec d’autres investissements locatifs qui bénéficient eux aussi également d’avantages fiscaux. La réduction d’impôt Pinel entre dans le cadre du « Plafond global des Niches Fiscales » dont le montant maximum est de 10 000 €/an.

Les limites de l’avantage fiscal de la loi Pinel

Il faut savoir que la réduction d’impôt accordée dans le cadre de la loi Pinel est restreinte à :

• Un maximum de 2 investissements par ans, dans la limite d’un montant global de 300 000 € par an
• Avec un plafond d’achat maximum de 5 500 € par m2
• L’obtention de l’avantage fiscal est également soumise à des conditions telles que :
• Investissement dans les zones concernées
• Respect des normes écologiques
• Mise en location avec un loyer plafonné
• Mise en location non meublée
• Respect des plafonds de ressources des locataires, etc.

Le dispositif Pinel vise les classes moyennes, dont les revenus sont trop élevés pour demander un logement social mais trop maigres pour se loger dans le privé. C’est pourquoi un plafonnement (20 % en dessous des prix pratiqués) est mis en place pour aider ces classes moyennes.

Ce plafonnement est susceptible de limiter la rentabilité, pour l’investisseur. En raison de ces contraintes, la loi offre une remise d’impôt pouvant aller jusqu’à 6 000 €/an pendant 9 ans, et 3 000 € de la 10e à la 12e année.

Aspects délicats et précautions à prendre avant d’investir

L’acheteur devra bien prendre en compte tous les aspects délicats, toutes les précautions, liés à l’investissement dans un bien immobilier :

• Rechercher un ou plusieurs locataires pour percevoir un loyer (Vous devrez prendre les frais d’agence immobilière). En alternative, vous pouvez utiliser des sites d’annonces gratuites, qui sont de plus en plus efficaces, mais cela demande du temps.

• Entretenir régulièrement le bien immobilier afin de maintenir la valeur patrimoniale à son meilleur niveau

• Assumer le Turn-over des locataires, les probables risques d’impayés et les retards de paiement également

• Impôt et taxe foncière qui augmentent chaque année, il faudra l’anticiper avant d’investir, auquel cas vos calcul de la rentabilité de l’investissement ne sera pas bon.

• Paiement des frais de copropriété (si l’investissement porte sur un appartement)

Toutes ces charges peuvent nuire à la rentabilité nette de votre investissement. Il faut donc prévoir une rentabilité élevée dès le départ afin de limiter les risques que peuvent présenter tous ces aléas.

Pour conclure, la loi Pinel c’est :

• Un moyen unique d’optimiser votre patrimoine

• Un moyen d’accéder à un bien immobilier sans apport de départ

• Un dispositif sécurisé pour vous et vos proches

Mais il faut rester très méticuleux dans le choix de votre bien, pour éviter de nuire à votre rentabilité. Ceci est notre spécialité.

Faut-il se presser pour investir sous la Loi Pinel ?

Non, il ne faut pas se presser. Investir est une décision à prendre avec du recul. Avec l’arrivée d’Emmanuelle Cosse comme ministre du logement. Son impact sur la loi Pinel et plus globalement l’ensemble de l’investissement locatif en France sont également à prendre en compte. Alors, y aurait-il une Loi Cosse à venir en 2017 ?

Au-delà de ces dossiers en cours, la grande question autour de l’arrivée d’Emmanuelle Cosse est son projet relatif à l’investissement immobilier. Alors que la loi Pinel reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2016, on peut se demander ce que la loi Cosse prévoit pour l’investissement locatif et pour l’immobilier Français. La loi Pinel a subi quelques changements lors de sa dernière année de fonctionnement, on peut aussi douter qu’Emmanuelle Cosse ne veuille apporter rapidement des nouveaux changements au dispositif de défiscalisation.

Simulation d’investissement en LOI PINEL en 2017

Comme tout placement financier, le secteur de l’immobilier est risqué. Pourquoi ? Parce qu’il nécessite la mobilisation d’importantes sommes d’argent pour exister, et que, sans préparation, sans réflexion préalable, il est probable de se mettre en position délicate. Une bonne simulation loi Pinel peut justement éviter ces embûches, et à mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et bien évaluer le rapport entre le montant de l’investissement et des bénéfices de la défiscalisation.

Pour finir, je vous propose d’utiliser notre « simulation d’investissement en loi PINEL » pour calculer précisément l’espérance de rentabilité de votre investissement immobilier PINEL.

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